La construcción constituye, como es sabido, uno de los sectores que más sufre la crisis económica en la que se encuentra inmerso nuestro país. La caída de las ventas de pisos ha traído consigo el desplome de los precios e, inevitablemente, un aumento espectacular del paro en este ámbito. A ello hemos de sumar el que los tradicionales inversores en bienes inmuebles, que en los últimos años habían obtenido magníficos rendimientos, se muestran especialmente cautelosos ante la dificultad de dar salida en el mercado a sus adquisiciones en un plazo razonable y a precios interesantes. De este modo, es cada vez más frecuente que el comprador, que mediante contrato privado de compraventa ha adquirido un piso o finca en construcción, comprometiéndose a formalizar escritura pública a la finalización de la obra, pretenda resolver el contrato alegando la no entrega de la misma en el plazo pactado. Ante tales circunstancias, ¿qué opciones le quedan al constructor y/o vendedor de los inmuebles? En las líneas siguientes se destacan algunas consideraciones que pueden serle útiles a la hora de encauzar su defensa jurídica:
1º). Las partes de un contrato quedan vinculadas entre sí en los términos exactos del mismo, teniendo lo pactado fuerza de ley entre ellos. Así lo señala claramente el artículo 1091 del Código Civil cuando establece que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos”.
2º) En caso de que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones, entra en juego la facultad resolutoria del artículo 1124 del Código Civil. Por tanto, queda claro que, la facultad de resolver el contrato compete a aquella de las partes que haya cumplido con sus obligaciones frente a la que ha incumplido. En el supuesto de hecho que aquí estamos considerando, el vendedor podría optar, ante la negativa del comprador a escritura y a cumplir con posibles pagos pendientes, por exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo, todo ello junto a la posibilidad de reclamar el resarcimiento de daños y el abono de los intereses correspondientes.
3º) Un simple retraso en la entrega de la vivienda, en el caso de que hubiera existido, no es causa suficiente para que el comprador pueda instar la resolución del contrato. Tal resolución sólo es posible ante un incumplimiento grave que perjudique y haga inviable los pactos esenciales del contrato. En definitiva, para poder resolver el contrato se precisa una auténtica frustración del mismo. Si la empresa constructora acredita haber actuado con diligencia y, en el peor de los casos, haber sufrido una mínima demora en la entrega que, en caso de admitirse, ni es esencial ni tampoco significativa, el comprador no podría resolver el contrato incluso aunque existiera una cláusula penal en tal sentido que, en todo podrá ser objeto de ponderación por el Juez en los términos del artículo 1154 del Código Civil.
4º) La defensa del constructor-vendedor puede orientarse también por la vía de los actos propios. Así, si los actos del demandado confirman su voluntad de adquirir la propiedad por cuanto suscribe el contrato, atiende los recibos de pago fraccionado, no manifiesta queja alguna en relación a la marcha de las obras y tampoco solicita explicación alguna ni remite ningún requerimiento previo, la solicitud de resolución contractual articulada por el comprador podría resultar contraria a sus propios actos, lo cual no resulta admisible de conformidad con la jurisprudencia reiterada de nuestro Tribunal Supremo:
5º) La entrega de la obra consiste en su puesta a disposición del comprador, una vez que ha sido finalizada. La eficacia de la entrega como acto de cumplimiento contractual no está supeditada a la previa aprobación y recepción de la obra. En efecto, y salvo pacto en sentido contrario, la puesta a disposición de la obra terminada genera todos los efectos del cumplimiento, aunque no se haya aprobado y recibido la obra. Esa aprobación y recepción no condicionan el correcto cumplimiento del constructor, sino que constituyen sólo efectos declarativos del mismo. De acuerdo con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación, una vez terminada la obra, los técnicos directores deberán suscribir el certificado final de la obra. Ese certificado tiene como única función acreditar que la obra se ha terminado.
6º) La certificación de final de obras genera una presunción iuris tantum de que se ha finalizado, con lo cual la parte receptora del inmueble es quien debe demostrar lo contrario, cargando con la prueba. En definitiva, la existencia del correspondiente certificado de final de obra acredita que ésta se terminó en plazo. Se ha de añadir, finalmente, que los usos mercantiles admiten un retraso ordinario en la entrega de unos dos meses en obras importantes con independencia de las cláusulas penales estipuladas. Es posible sostener con carácter general, en ese sentido, que queda incluido en el plazo convenido para terminar la obra el tiempo que conlleven las variaciones sobre el proyecto inicial que puedan ser calificadas como alteraciones habituales.
7º) Como ha quedado dicho, el constructor está facultado para, además de exigir el cumplimiento del contrato en sus exactos términos, solicitar una indemnización por los daños que como consecuencia del incumplimiento deliberado del demandado se le hayan irrogado. La negativa injustificada del comprador a escriturar produce, como es evidente, un daño meridiano en el vendedor que abarca, no solo la lesión patrimonial directa sufrida, sino también los daños morales, el lucro cesante y los daños indirectos.
8º) Con respecto al lucro cesante, su fundamento se sitúa en la necesidad de colocar al perjudicado en la situación en la que se encontraría si el suceso dañoso no se hubiera producido. Se basa en una hipótesis, en una probabilidad, es decir, a diferencia del daño efectivamente causado, se apoya en una presunción de cómo se habrían producido los hechos en caso de que la otra parte hubiera cumplido. Por lo tanto, en esa indemnización, entre otros elementos, se podrían incluir negocios del constructor que se han visto frustrados como consecuencia del impago del comprador.
En definitiva, a modo de conclusión, el constructor que ve como a última hora sus compradores se niegan a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa que han suscrito y/o a abonar los últimos pagos del precio pactado, no está jurídicamente desamparado y tiene en sus manos diversos remedios jurídicos con los que hacer frente a esa situación. Entre otros, tiene a su favor el ejercicio de la acción de cumplimiento forzoso que le faculta para exigir al comprador el escrupuloso respeto a los términos del contrato y para reclamar el pago de una indemnización por los daños que se le hayan podido causar como consecuencia de esa actitud rebelde.
Autor: Eduardo Serrano Gómez. Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
