En la práctica, ante el ejercicio de una acción de desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta, se plantea el problema de determinar si la vulneración de los parámetros legales o convencionales sobre el tiempo de pago determina un mero retraso o, por el contrario, genera automáticamente un incumplimiento contractual y, en consecuencia, la posibilidad resolutoria.

Según la configuración legal y jurisprudencial, el primer impago de la renta en el término legal o contractual debe estimarse como falta de pago, y no como un mero retraso; de ello resulta que el arrendador está facultado para ejercitar la acción de desahucio desde ese preciso momento, sin que pueda alegarse la existencia de una novación tácita del contrato en cuanto al momento o periodicidad del pago, a menos que conste la voluntad clara, terminante e inequívoca de arrendador y arrendatario en dicho sentido.

El pago efectuado por el arrendatario una vez interpuesta la demanda, y antes del día señalado para la celebración del juicio oral, tendrá efectos enervatorios de la acción, de forma que si con posterioridad el arrendador se ve obligado a ejercitar nuevamente la acción de desahucio por falta de pago, el arrendatario no podrá enervar otra vez (el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo permite enervar una vez), sino que tendrá lugar el desahucio.