El art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) establece que, a falta de mención expresa de otro índice o porcentaje para la actualización de la renta en el contrato de arrendamiento, el valor de referencia será la variación anual del Índice de Garantía de la Competitividad (en lo siguiente, IGC). Pero, ¿en qué consiste y cómo funciona dicho índice?
Constituye una tasa de revisión de precios, calculada y publicada por el Instituto Nacional de Estadística mensualmente. A grandes rasgos, es el resultado de una ecuación en la que se tienen en cuenta los Índices de Precios al Consumo (IPC) de la “Eurozona”, pero tomando en consideración la pérdida de competitividad acumulada por España desde el año 1999. La característica más llamativa del IGC es que, a diferencia del IPC, en el caso de que aquél fuera negativo, no habría revisión de la renta (la variación equivaldría al 0%). Asimismo, y como contrapeso, el Banco Central Europeo establece un porcentaje máximo, que será coincidente con el objetivo de inflación de la zona euro, de tal modo que, aunque la subida del IGC fuera notable, la renta jamás podrá incrementarse en más del 2%.
Se trata de un porcentaje aplicado de forma subsidiaria, es decir, en defecto de la indicación expresa por los contratantes de otra referencia para actualizar la renta, dando, por ende, preferencia a lo pactado entre las partes. Lo cual, sumado a que con anterioridad a la reforma operada en la LAU en el año 2015 el índice de referencia dispuesto por la ley era el IPC, hace que no sea nada habitual la aplicación del IGC en la práctica, pues actualmente existe la tendencia a continuar incluyendo en los contratos de arrendamiento la revisión de las rentas de conformidad con el IPC.
En la realidad práctica, la trascendencia entre la elección de uno u otro índice para la actualización de la renta no es especialmente relevante en los supuestos de arrendamiento de vivienda habitual. En cambio, sí resulta especialmente interesante estudiar la evolución de ambos índices para optar por uno u otro en los arrendamientos de locales de negocio o naves industriales, ya que, en principio, van a tener una mayor duración y, por tanto, tendrá lugar un mayor número de actualizaciones de renta.
En cualquier caso, conviene aclarar que si las partes pretenden que la renta se actualice (con independencia del índice escogido y de si se ha señalado o no un índice concreto), deben contemplarlo explícitamente en el contrato de arrendamiento. Si no hicieran ninguna alusión a la actualización de la renta, ésta sería fija y no se modificaría durante la vida del contrato. En los arrendamientos para uso de vivienda, en principio, si las partes no lo han previsto, la renta no se alteraría hasta que se cumplan los cinco o siete primeros años, en función de si el arrendador es persona física o jurídica; al acercarse el cumplimiento de dicho periodo temporal, el arrendador puede impedir la prórroga del contrato, y pactar unas nuevas condiciones con el arrendatario, donde se incluya la cláusula de actualización de la renta que inicialmente no habían redactado.
En resumen, la elección del índice que va a regir las actualizaciones del importe de la renta en el contrato de arrendamiento es especialmente trascendente en contratos de larga duración, puesto que, en el caso de que no se exprese ninguno en el contrato, la LAU remite al Índice de Garantía de la Competitividad, cuyas características esenciales pueden resumirse en que nunca puede propiciar una revisión a la baja de la renta (aunque el IGC sea negativo) y que el límite máximo en la actualización al alza de dicha renta viene fijado por el Banco Central Europeo.
Junto a lo anteriormente expuesto, resulta preciso destacar que el Real Decreto 7/2019, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, limitó el incremento de actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de renta reducida de hasta cinco años de duración o de siete si el arrendador es persona jurídica, no pudiendo exceder dicho incremento del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión, tal y como ya hizo el Real Decreto 21/2018 que estuvo en vigor desde el día 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019.
En definitiva, si usted tiene dudas acerca del índice de revisión de la renta a elegir en la celebración de un contrato de arrendamiento, o tiene ya un contrato vigente y necesita asesoramiento sobre este u otros aspectos, desde UNIVE Abogados ponemos a su disposición un amplio grupo de profesionales que le brindarán un asesoramiento jurídico integral en la materia.
