En virtud de la reforma de 2015, al contrario de lo que ocurría anteriormente, en el art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla la posibilidad de que la renta no se actualice si el arrendador y el arrendatario no han incluido pacto expreso al respecto en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, una vez pactada la revisión de la renta, ésta sólo podrá hacerse efectiva en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, no al finalizar el año natural, salvo que ambas fechas coincidan. Para proceder a la revisión, habrá que estar a lo pactado por las partes en cuanto al índice aplicable para la misma, aunque, en caso de que no se contemple ninguno en el contrato, la Ley establece el Índice de Garantía de la Competitividad como índice de referencia.
Una vez instada la actualización de la renta por cualquiera de las partes, ésta será exigible al arrendatario al mes siguiente a la notificación por escrito de la misma. Dicha notificación debe contener el porcentaje aplicado y, en caso de que el arrendatario lo solicite, la certificación del Instituto Nacional de Estadística que justifique que el porcentaje a aplicar es el correspondiente a ese momento. Tal y como ha tenido oportunidad el Tribunal Supremo de declarar, es posible también que el índice utilizado para actualizar la renta de un año concreto sea negativo, y ello conlleve que el importe a satisfacer por el arrendatario mensualmente sea inferior. No obstante, cuando sea aplicable el Índice de Garantía de la Competitividad, nunca podrá darse este escenario, pues, aunque sea negativo, la actualización nunca bajará del 0%; como contrapartida, aunque dicho índice resulte muy elevado, la actualización de la renta nunca podrá superar el 2%.
Es importante tener en cuenta que el porcentaje no se aplica sobre la renta pactada inicialmente en el contrato de arrendamiento, salvo en la revisión del primer año, sino sobre la renta ya actualizada en el periodo justo anterior.
Puede suceder también que, durante años, ni arrendador ni arrendatario insten la revisión de la renta, aun estando prevista en el contrato, y en un momento determinado se pretenda que esta sea actualizada, en cuyo caso pueden plantearse dos posibilidades:
- Que únicamente se aplique el índice pactado correspondiente a los últimos doce meses, sin tener en cuenta las cantidades resultantes de las actualizaciones anteriormente no realizadas.
- Que, a diferencia de lo anterior, para obtener la renta actualizada haya de calcularse previamente la cantidad que correspondería en virtud de las actualizaciones no realizadas y sobre dicha cantidad, aplicar la actualización del índice de los últimos doce meses para obtener la renta que habrá de abonar el arrendatario los próximos doce meses.
A pesar de que no existe unanimidad en el criterio a aplicar por nuestra jurisprudencia, lo cierto es que la postura más reciente del Tribunal Supremo es la expuesta en segundo lugar, es decir, la de las actualizaciones previas, manifestando que la no actualización de la renta durante años no implica la renuncia al derecho de revisión, así como tampoco supone abuso de derecho el instarla años después, siempre teniendo en cuenta el plazo de prescripción de cinco años.
Los efectos del contrato de arrendamiento se pueden prolongar durante muchos años y, por este motivo, deviene fundamental hacer constar en el mismo, con la mayor claridad y precisión posible, todos aquellos aspectos que van a regir los derechos y obligaciones de ambas partes, en aras a evitar controversias futuras. Por ello, desde UNIVE Abogados ponemos a su disposición un grupo de profesionales que podrán asesorarle y encargarse de la redacción del contrato de arrendamiento, así como representarle en caso de tener que solventar algún tipo de controversia respecto del cumplimiento de las cláusulas contenidas en él.
