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martes, 25 de abril de 2017
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Subastas de inmuebles: el juez dispone de márgenes de discrecionalidad para favorecer al afectado

En las subastas de bienes inmuebles la Ley de Enjuiciamiento Civil concede mecanismos al órgano judicial para que pueda adoptar soluciones que favorezcan al deudor, impidiendo que pueda perder el bien subastado mientras sigue debiendo una parte muy importante de la deuda. Ya hay resoluciones en tal sentido como la de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 que abre la vía a muchos afectados en situaciones similares.

 

Desde el punto de vista del deudor, la ejecución hipotecaria ha sido, tradicionalmente, una situación en la que aquél se veía abocado a perder el bien hipotecado, manteniéndose como deudor de una parte del crédito que podía seguir siendo ejecutado sobre el resto de su patrimonio. 

Sin embargo, la escasamente aplicada previsión del número 4 del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el 671, parece conceder cierto margen de maniobra al juez que se encuentre con un deudor en tales circunstancias. Una primera lectura del precepto parece llevarnos a concluir que en dicho artículo se permite que se apruebe la venta judicial de un bien a un precio irrisorio como sanción al deudor por su actitud ante el cumplimiento de la deuda, entre otros criterios. Una lectura más detenida del precepto, situada en un contexto como el actual en el que el deudor se ha visto atrapado en una situación de crisis provocada por todos, tanto deudores como acreedores, fundamentalmente entidades bancarias, nos permite afirmar que caben otras interpretaciones.

Existen ya resoluciones judiciales que aplican la norma mencionada para impedir que el deudor pueda perder el bien por un valor irrisorio, mientras que se mantiene el resto de la deuda vigente para hacerla efectiva sobre el resto de su patrimonio presente o futuro. Si bien es cierto que las primeras resoluciones se pronunciaban en sentido contrario, en la actualidad la tendencia está cambiando para favorecer al deudor proporcionando una solución más equilibrada y ajustada a la legalidad. El Auto citado de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 ha dado la razón a quienes lo consideraban abusivo. La resolución es firme y contra ella solamente caben recursos extraordinarios que no suspenden su aplicabilidad.

Cabe destacar la reciente modificación que ha llevado a cabo el Consejo de Ministros aprobando un decreto-ley gracias al cual se ha elevado el valor mínimo por el que pueden adjudicarse los inmuebles subastados, que será el 60 % del precio de tasación.


De este modo se evita que los precios de los inmuebles subastados "caigan y caigan", con el consiguiente perjuicio para el dueño de la vivienda, porque cuando una subasta quede desierta, se impide a las entidades financieras realizar cualquier adjudicación inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total.

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